Le blog immobilier à Torcy
par L'Agence Lemaire

Audit énergétique : Tous les logements sont-ils concernés ?

Dès le 1er avril 2023, un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de certains biens immobiliers. Alors, quels logements sont concernés et en quoi consiste ce document ?
L’audit énergétique répertorie les travaux à effectuer dans les passoires thermiques
Dès le 1er avril 2023, l’ensemble des biens considérés comme passoires thermiques devront présenter un audit énergétique avant leur mise en vente.
S’inscrivant dans le cadre de la loi Climat et Résilience 2021, cet audit vise à apporter plus de transparence dans les transactions immobilières et devrait encourager la rénovation du parc. Pourtant, entre DPE et audit énergétique, quelle est la différence ? Orpi apporte son éclairage sur les nouvelles obligations et donne les clés pour tout comprendre le fameux sésame !
L’audit énergétique, Kézako ?
L’audit énergétique vient en complément du Diagnostic de performance énergétique (DPE) et est désormais obligatoire pour la mise en vente de biens immobiliers.
Concrètement, le DPE vise à évaluer la performance et la consommation énergétique d’un bien pour lui attribuer une classe, de A à G, alors que l’audit énergétique répertorie les travaux à effectuer pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais ont valeur d’information pour l’acquéreur.
L'Audit Energétique Immobilier, comment ça marche ?...
Valable pour une durée de 5 ans, l’audit énergétique doit désormais être présenté à chaque visite des biens en monopropriété, considérés comme “passoires thermiques”, soit les logements classés F ou G. Il deviendra progressivement obligatoire pour les biens classés E en 2025 et ceux classés D en 2034.
« L’audit énergétique sert principalement à informer les futurs acquéreurs de toutes les possibilités offertes pour optimiser le confort thermique et énergétique de leur bien. Au-delà de limiter le nombre passoires thermiques, les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi modérer le montant des factures d’énergie à terme et permettre à la revente d’éviter une décote ou même de réaliser une plus-value intéressante. Ces travaux ne sont pas obligatoires dès lors qu’il s’agit de sa propre résidence et que le logement n’a pas vocation à être loué », Guillaume Martinaud, Président de la Coopérative Orpi.
Qui est habilité à réaliser un audit énergétique ?
Pour obtenir un audit énergétique conforme, le propriétaire vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur qualifié. En plus d’un état des lieux complet des caractéristiques architecturales, géothermiques et thermiques du bien, des équipements de chauffage, de ventilation, chauffe-eau et d’éclairage, caractéristiques spécifiques de construction, performance énergétique du bâtiment, le spécialiste dresse une liste des travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement, et passer d’une classe F à E par exemple.
A minima, il présente deux plans de travaux complets personnalisés, dont un hiérarchisé par étapes en fonction de la performance du bien, qui guideront les acheteurs dans leurs futures démarches de rénovation énergétique. Ces deux plans comprennent aussi l’estimation du montant des travaux et de leur impact théorique sur la facture d’énergie finale, mais aussi l’ensemble des principales aides financières de l’État mobilisables pour financer le projet de rénovation.
Plusieurs types de spécialistes sont habilités à réaliser le diagnostic. Pour les logements individuels, il est possible de se tourner vers des bureaux d’études, des entreprises spécialisées ou directement vers un professionnel de l’immobilier si celui-ci est certifié comme diagnostiqueur par un organisme. Pour les immeubles avec plusieurs logements, l’audit énergétique peut aussi être effectué par l’architecte du bâtiment.
A bientôt😃

Les acheteurs négocient les prix à la baisse

Les acheteurs négocient les prix à la baisse
Les chiffres officiels des notaires disent une chose, mais sur le terrain la perception est tout autre. Même si sur un an la valeur des appartements est en augmentation, dans plusieurs villes comme à Paris ou à Lyon, l'heure n'est plus à l'urgence de faire une offre pour les acquéreurs. Les négociations reviennent, et peuvent atteindre 3 à 5 % du prix de vente affiché. Avec la hausse des taux, le renchérissement du coût du crédit équivaut quasiment à 10 % de pouvoir d'achat immobilier en moins. Ce dernier est d'ailleurs passé de 84 m² à 80 m² entre 2021 et 2022. D'autres facteurs favorisent le retour de la négociation, comme l'étiquette énergétique. Les acquéreurs ont bien compris l'avantage à tirer d'une étiquette F ou G, et des travaux qui y sont accociés en vue de pouvoir louer le logement. Hormis pour les biens haut de gamme et certaines parties du littoral Atlantique et normand, les prix sont en train d'atterrir en douceur.
Des prix record un peu partout en France en 2022
En 2021, alors qu'on empruntait à 1 %, les volumes de ventes ont atteint un record (1,2 million de transactions). Pour autant, les ventes de 2022 si elles sont en légères baisse (1,133 million sur un an à fin septembre), se rapprochent de ce cru exceptionnel. Les notaires entrevoient un ralentissement plus fort de l'activité dans les mois à venir. En attendant, les prix sont toujours au plus haut : + 1,5 % en 2022 en région parisienne, + 6,9 % en province, et même + 7,3 % pour les maisons en province. Les prix des appartements ont augmenté de plus de 5 % dans 9 des 18 plus grandes villes : + 7,9 % au Havre, + 7,1 % à Marseille, + 6,9 % à Rennes et Montpellier. Il n'y a qu'à Paris que les prix sont en baisse timide (- 1 %). En 5 ans, les prix dans la capitale ont augmenté de 19 %, mais Paris se fait largement distancer par des villes qui opèrent un rattrapage comme Strasbourg (+ 37 %), Lyon, (+ 43 %) Nantes (+ 36 %) et Rennes (+ 59 %). Les notaires observent eux aussi un allongement des délais de vente ainsi qu'une multiplication des négociations.

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Pourquoi faire un diagnostic immobilier avant l’achat de tout bien ?

L’achat de tout bien immobilier doit être soumis à un diagnostic immobilier. Ceci a beaucoup d’avantages. Quels sont les avantages d’un diagnostic immobilier avant l’achat d’un bien? Cet article nous montre l’importance d’un diagnostic immobilier.
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
Un diagnostic immobilier consiste à effectuer un contrôle sur le bien. Ce contrôle consiste à faire un bilan technique pour le bien. Pendant un diagnostic immobilier, vous devez vérifier un certain nombre de choses. Vous devez donc vérifier le bon état de tout ce qui constitue le bien immobilier. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à acheter, vous devez vérifier l’état de l’installation électrique et des circuits d’eau. Vous devez voir si la zone dans laquelle se trouve l’immeuble vous convient. L’état de la plomberie et la présence des points d’évacuation des eaux usées est aussi est à vérifier. Par ailleurs, lorsque vous voulez acheter un bien immobilier dans une zone bruyante, vous devez évaluer le bruit. En ce qui concerne les maisons individuelles, vous devez vérifier la présence des toilettes pour le public.
Quels sont les types de diagnostics immobiliers ?
Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers. Nous avons:

Le diagnostic écologique : il n’est pas obligatoire. Ce diagnostic permet de connaitre l’état des lieux et de voir si l’espace où se trouve le bien vous convient.
Le diagnostic piscine : il fait aussi partir des diagnostics non obligatoires. Il permet de vérifier l’état de la piscine si la maison en dispose.
Le diagnostic plomb: il est obligatoire. Il permet de connaitre les risques de plomb auxquels l’immeuble peut être soumis.
Le diagnostic électricité : il est obligatoire. Il permet de vérifier l’état des installations électriques dans l’immeuble.
Le diagnostic amiante: il est obligatoire. Il permet de déterminer s’il y’a de l’amiante dans l’immeuble.
Le diagnostic termite: il est obligatoire. Il permet de vérifier s’il y’a des parasites dans l’immeuble.

Chacun de ces diagnostics est nécessaire pour votre sécurité.
Quels sont les avantages d’un diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier est une assurance aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Lorsqu’un diagnostic immobilier est fait, il assure la sécurité de celui qui veut acheter le bien. Le diagnostic vous permet en tant qu’acheteur, de connaître les avantages et les inconvénients liés au bien. Il vous permet aussi de faire le bilan de ce que vous allez dépenser sur le bien une fois acquis. Le diagnostic est très important pour l’acheteur, car il lui permet de savoir à quoi s’attendre en achetant le bien.
Le diagnostic immobilier permet aussi au vendeur d’évaluer son bien et de pouvoir fixer un prix. Il lui permet d’avoir toutes les informations nécessaires sur le bien et de pouvoir se défendre en cas de problème. Cependant, l’acheteur peut faire son propre diagnostic afin d’être sûr des informations. Ceci met les deux parties à l’abri de tous problèmes.
Quelles sont les étapes d’un diagnostic immobilier ?
Faire un diagnostic immobilier n’est pas chose facile. Des étapes doivent être suivies afin de tout vérifier et de ne rien louper. Ainsi pour un diagnostic immobilier:

Vous devez faire un diagnostic de la présence d’amiante en tout premier lieu. L’amiante étant très toxique pour la santé et invisible à l’oeil nu, vous devez faire appel aux experts afin de vérifier sa présence dans l’immeuble.
Vous devez ensuite faire le diagnostic du plomb. C’est aussi un diagnostic très important dans l’achat de votre bien immobilier.
Après la vérification de la présence de plomb, vous devez vérifier l’état de l’installation électrique. Cette vérification vous permet de savoir combien vous allez dépenser dans le cas ou l’installation est défaillante. C’est pareil pour les circuits d’eau.

Lorsque vous suivez bien ces étapes, vous serez en mesure de ne pas acheter un bien qui vous causera trop de problèmes.

De Combien une piscine valorise-telle votre logement?...

Avec plus de 3 millions de bassins privés ,c'est un peu dire que les piscines sont plébiscitées par les français. Mais de quelle plus-value permettent-elles de profiter?..

Doter son habitation d'une piscine revient 'il à joindre l'utile à l'agréable? la réponse est oui .En effet, une récente étude de Meilleurs Agents montre que la présence d'une piscine est non seulement plaisante mais aussi profitable. En moyenne l'ajout d'une piscine fait croitre le prix de vente d'une maison de 18.1 %.Dans le cas d'un appartement ,il est toutefois intéressant de noter que la plus-value se limite à 8.4 %.En revanche depuis la crise sanitaire, c'est la valorisation des appartements avec piscine qui accuse la plus forte hausse:(8.5% sur le prix de vente en 2022,6.8% en 2021 et 5.8% en 2020).Enfin,c'est en bord de mer que la valorisation engendrée par la présence d'une piscine est la plus tenue ,avec une plus-value de 2.7% sur le prix d'une maison contre 16.1%,en moyenne, en France.

Immobilier : les ventes dans l’ancien vont-elles baisser en 2022 ?

Le marché immobilier pourrait ralentir en 2022 et 2023. Ce sont en effet les prévisions du groupe bancaire BPCE, présentées ce matin lors d’une conférence de presse. Les ventes de logements dans l’ancien devraient baisser de 5 % cette année pour atteindre 1 119 000 et de 8,6 % en 2023 soit 1 023 000. Si ces transactions demeurent à un niveau élevé - le million de transactions étant dépassé -, le retournement de tendance est à remarquer ! Et pour cause, depuis 2014, les ventes de logements sont orientées à la hausse, excepté en 2020 lorsque la Covid-19 avait paralysé l’activité immobilière.
Hausse des taux d’intérêt confirmée. Les raisons de ce retournement probable du marché ? Elles sont multiples. La hausse des taux d’intérêt, visible depuis 2022, devrait se poursuivre en 2023. Selon les équipes de BPCE, le taux effectif global des crédits de 20 ans et plus devrait atteindre l’an prochain 3,5 % soit des taux connus en 2014. Cette hausse des taux pourrait marquer la fin d’une période qui a vu les prix de l’immobilier s’envoler avec des taux d’intérêt bas et des durées de prêts très longues permettant aux ménages de compenser l’absence d’augmentation salariale. Des taux d’intérêt plus élevés pourraient inciter certains ménages à ne pas acheter.
Un DPE maître des prix. Autre facteur : l’impact du DPE. Si la rénovation énergétique était jusqu’à présent encouragée par les pouvoirs publics via différentes aides, elle est désormais obligatoire pour certains logements. La loi Climat & Résilience interdira en 2025 la location de logements classés G. Les biens classés F en 2028 étant ensuite concernés. A partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique devra être réalisé pour les maisons classées F ou G, l’objectif étant de définir deux scenarios de travaux chiffrés : un premier à réaliser en une seule fois et un deuxième par étapes pour gagner au-moins une classe énergétique et atteindre au-minimum la classe E. L’estimation du coût des travaux donnerait alors une marge de négociation au futur acheteur qui devrait exiger une baisse de prix.
Moins-value plus forte pour les appartements. Cette décote devrait concerner également les appartements. Certains bailleurs n’arrivant pas à financer les travaux de rénovation énergétique exigés pourraient vendre ces biens en l’état avec une baisse de prix. Les appartements vendus à titre de résidence principale pourraient aussi voir leur prix reculer de façon plus marquée en cas de mauvais DPE, une première ! La valeur verte, un indicateur créé par les notaires, deviendrait alors un vrai critère pour la négociation du prix de vente du bien.
Acquéreurs plus exigeants. Jusqu’à présent, il n’y avait pas d’écart de prix significatif entre un appartement classé F, G et un autre étiqueté D au DPE.Cela s’expliquait par l’intensité de la demande dans les zones tendues. Mais avec le ralentissement de la demande, il y aura une plus forte sélectivité des acheteurs. Nous pourrions observer un phénomène analogue à celui des maisons qui voient leur prix fortement baisser en cas de mauvais DPE. l'Impact du DPE, conjugué à la hausse des taux d’intérêt, devrait tirer les prix de l’immobilier vers le bas avec une baisse de 3 % en 2023 qui surviendrait après une hausse estimée à 4 % en 2022, compte tenu de l’inertie du marché portée par des prix dynamiques depuis le début de l’année.